Julián Salcedo Gómez, economía y urbanismo

09.12.2024

Hoy tenemos el placer de tener con nosotros a Julián Salcedo Gómez, Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios en el Colegio de Economistas de Madrid, Presidente del Consejo Directivo del Grupo de Trabajo de Urbanismo, Vivienda y Medioambiente del Consejo General de Economistas de España, profesor en varias universidades y asesor.

Para empezar, Julián, cuéntenos un poco sobre sus inicios en la economía y el urbanismo. ¿Qué lo
llevó a combinar estas disciplinas y a interesarse por el sector inmobiliario?

JSG: Mis inicios en la economía y las finanzas se remontan a mis primeros trabajos como Director
Financiero en varias empresas en los sectores servicios e industrial, a finales de los años ´70. Mi relación con el sector inmobiliario y, posteriormente, con el urbanismo, se remontan al año 1990, cuando comencé a trabajar en MAPFRE, como Director Financiero, y más tarde como Director General y Consejero del grupo inmobiliario formado por la matriz, Mapfre Inmuebles, S.A. y sus filiales, Mapfre Construcción (gestión de construcción), Servicios Inmobiliarios Mapfre (gestión de patrimonio), y varias sociedades conjuntas, como Inmobiliaria Bravo Ureña, Inmobiliaria Mapinver, y otra con Construcciones Llorente (Collosa). Por aquel entonces comencé a impartir clases en el Máster de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) impartido por la UPM en la ETSAM. El inmobiliario, tarde o temprano, te lleva al urbanismo, máxime si eres jurista, como es mi caso.

Actualmente preside el Foro de Economistas Inmobiliarios y el Consejo Directivo del Grupo de Trabajo
de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Consejo General de Economistas de España. ¿Cuáles
considera que son los temas más urgentes que enfrenta el sector inmobiliario en España?

JSG: El principal reto en la actualidad pasa por facilitar el acceso a la vivienda, no sólo a los jóvenes y
capas más vulnerables de la sociedad, llevamos demasiado años con una producción insuficiente de vivienda nueva (en el entorno de 100.000 viviendas/año, menos de la mitad de la creación de hogares), la construcción de vivienda con algún tipo de protección pública es insignificante (tenemos un parque que apenas representa el 2,5% del total, cuando en Europa es del 9% como media), y la vivienda asequible resulta demasiado cara para la capacidad adquisitiva de la mayoría de españoles. Gran parte del problema la tiene el urbanismo, desfasado, rígido, burocratizado, un urbanismo del siglo XIX, cuando se necesita un urbanismo para el siglo XXI, flexible, ágil, sencillo, y, sobre todo, dotado de seguridad jurídica, pendientes como estamos de la reforma de la Ley de Suelo. No puede tardarse en transformar el suelo una media de 20-25 años, encarece el coste del suelo, los desarrollos urbanísticos no responden a las necesidades del momento en que se aprueban, etc.

<<Se hace necesario, y urgente, liberalizar el suelo urbanizable>>

Pero no son sólo la baja producción y el desfase del urbanismo los factores que influyen en el sector inmobiliario, también la financiación, absolutamente necesaria y difícil de conseguir para los pequeños y medianos promotores, reducir la fiscalidad que grava el desarrollo de viviendas, la mano de obra del sector de la construcción es insuficiente, es un sector que envejece sin remedio, que ya no resulta atractivo para los jóvenes, que necesita transformarse en una industria, la industrialización de las viviendas, que atraería a colectivos como los jóvenes y también a las mujeres.

En el ámbito de la innovación, ¿qué papel cree que juegan las nuevas tecnologías, como el Big Data o
el Blockchain, en la transformación del mercado inmobiliario y urbanístico?

JSG: Los sectores inmobiliario y de la construcción son tradicionales, en los que menos han penetrado
la digitalización y las nuevas tecnologías, que resultan claves para su transformación y que lastran su
competitividad y productividad. Herramientas como el Big Data, Blockchain y la IA tienen que integrarse en las empresas, y es la Alta Dirección la que debe liderar el proceso de transformación, convencerse de que o lo hacen o no sobrevivirán. El urbanismo tiene que digitalizarse para adaptarse a los nuevos tiempos y dar respuesta en tiempo real a las necesidades de información de los agentes que operan, no se puede esperar semanas a que las Administraciones Públicas emitan un documento, una cédula urbanística, una certificación.

En la actualidad las organizaciones se rigen (o deberían regirse) por lo que se conoce como Data
driven, gestión en base a datos, pero eso exige que los datos sean fiables, relevantes, estar actualizados, de lo contrario no sirven para nada. El Blockchain permite conexiones seguras para el intercambio de
información, y rapidez en el intercambio, sin necesidad de intermediarios, pero resulta imprescindible su
regulación, para garantizar plenamente la eficacia de las transacciones, a los efectos de inscripción, como
título plenamente válido, lo que, por el momento, no ocurre en nuestro ordenamiento jurídico. La utilización de la IA, como herramienta de gran potencia, permitirá acelerar todo el proceso.

Con su experiencia en urbanismo, vivienda y medio ambiente, ¿cuáles considera que son las áreas
clave en las que España debería enfocar sus esfuerzos para mejorar su infraestructura urbana y
garantizar una vivienda accesible.

JSG: Las infraestructuras requieren recursos cuantiosos para desarrollarse, mantenerse en buen estado
de funcionamiento y renovarse cuando han dejado de prestar el servicio adecuado que se espera de ellas. El desarrollo urbano de las grandes ciudades se produce cada vez en mayor grado y a mayor velocidad, va siempre por delante de la evolución de las infraestructuras, de forma que estas no satisfacen las necesidades de los ciudadanos y generan quejas justificadas. Dos son, en mi opinión, las causas: la primera la insuficiencia de recursos destinados a infraestructuras, la segunda la falta de planificación y ejecución en plazo.
La vivienda se ha convertido en el principal problema para los ciudadanos, en las grandes ciudades, porque en las pequeñas y medianas este problema no existe. Las grandes ciudades atraen población debido a que presentan las mejores condiciones de empleo, salarios, servicios, etc., sin embargo la producción de viviendas para alojar a este incremento de población no corre en paralelo, lo que genera un exceso de demanda que no puede ser cubierta por la oferta, originando un déficit que se va acumulando año tras año.

<<La vivienda se ha convertido en el principal problema para los ciudadanos>>

Este exceso de demanda ha generado un incremento del precio de la vivienda, en propiedad y en alquiler,
que no puede ser absorbido por la capacidad adquisitiva de los españoles, que se ha visto reducida año tras año, hasta el punto de que, en términos reales, la renta per cápita solo ha crecido un 0,1% desde 2019. El precio de los alquileres de vivienda son consecuencia del coste de adquisición del inversor, que ha venido creciendo desde 2014 de forma ininterrumpida, al que hay que añadir los costes de mantenimiento y gestión de la propiedad, el coste de la financiación utlizada para la adquisición, más la prima de riesgo aplicable al arrendatario, como consecuencia del intervencionismo sobre la vivienda y las dificultades para recuperar la vivienda (okupación e inquiocupación), sobre todo si se trata de colectivos vulnerables.

Si pudiera hablar con el Julián Salcedo de hace 20 años, ¿qué consejo clave le daría para navegar los
desafíos de su carrera y llegar a donde está hoy? ¿Hay algo en particular que hubiera hecho de manera
diferente?

JSG: Muy probablemente repetiría lo que he hecho, con sus aciertos y con sus errores, yo creo en el
fruto y la recompensa del trabajo, del esfuerzo, del aprendizaje continuo, formarse y estar al día. He sido un privilegiado al haber podido acceder a unos estudios superiores (en la universidad pública) al máximo nivel, dos doctorados, en Economía y en Derecho, y compatibilizar las responsabilidades ejecutivas en la empresa con la investigación y la docencia, eso me ha permitido, creo, tener una visión más amplia: teoría y práctica.
La docencia enriquece, porque obliga a estar al día y facilita el contacto con los jóvenes, con las nuevas
generaciones. ¿Habría hecho algo de manera diferente?: seguramente haberle dedicado más tiempo a mi
familia, pero lo que importa no es la cantidad, sino la calidad. El tiempo es un factor escaso, el que se pierde no se puede recuperar.

Por último, dada la reciente DANA que afectó a Valencia, desde su perspectiva como experto en
urbanismo y medio ambiente, ¿qué lecciones deberían extraerse de estos fenómenos climáticos y
cómo considera que el urbanismo puede prepararse mejor para estas eventualidades?

JSG: El cambio climático es una realidad que no se puede negar, y estamos obligados a utilizar racionalmente los recursos para no agotarlos y que estén disponibles para las generaciones futuras, esa es nuestra mayor responsabilidad. La sostenibilidad es esencial, en su triple vertiente, ambiental, social y
económica. Pero, con frecuencia, la ambición no tiene límites y no repara en las terribles consecuencias que puede originar: me estoy refiriendo a levantar edificaciones en zonas inundables, en el cauce de los ríos y rieras, edificaciones con materiales no adecuados, estructuras que no resisten efectos como los acontecidos, etc. Y eso es responsabilidad de todos, ciudadanos y Administraciones Públicas.