Entrevista a Ignacio Peinado, ACP Málaga

21.04.2025

Hoy tenemos el placer de entrevistar a Ignacio Peinado, presidente de la Asociación de Promotores de Málaga (ACP) y de FADECO Promotores, vicepresidente de APCEspaña, profesor honorario de la Universidad de Málaga y Managing Partner en Urbania.

Ignacio, el sector inmobiliario en Málaga ha experimentado un gran auge en los últimos años, especialmente en la Costa del Sol. ¿Cómo describirías la evolución del mercado inmobiliario en Málaga durante la última década y cuáles consideras que han sido los principales factores que han impulsado este crecimiento?

IP: El mercado inmobiliario en Málaga ha experimentado una transformación profunda y sostenida en los últimos diez años. Hemos pasado de un escenario post-crisis a una etapa de consolidación, modernización y crecimiento, en la que Málaga y su entorno (particularmente la Costa del Sol) se han posicionado como uno de los polos más dinámicos del sur de Europa. Este crecimiento ha estado impulsado por múltiples factores: una mejora notable en las infraestructuras, la internacionalización del mercado, la capacidad de atracción de inversiones extranjeras y una calidad de vida que sitúa a la provincia como una de las más deseadas tanto para vivir como para invertir.
Además, la consolidación del turismo de calidad, la llegada de nuevas empresas tecnológicas y la capacidad de adaptación del sector promotor a las nuevas demandas del mercado han sido elementos clave. Málaga no solo ha crecido en volumen, sino también en sofisticación. Se han diversificado los perfiles de compradores, se han profesionalizado las promociones y ha aumentado la demanda de productos diferenciados, desde la vivienda habitual hasta las de lujo, pasando por las destinadas a teletrabajadores o jubilados internacionales.

La sostenibilidad y la eficiencia energética son temas clave en la construcción moderna. ¿Qué iniciativas está impulsando la Asociación de Promotores de Málaga para garantizar que los proyectos inmobiliarios en la región sean más sostenibles y respetuosos con el medio ambiente?

IP:

y los promotores estamos plenamente comprometidos con la transición hacia un modelo constructivo y urbano más sostenible, resiliente y eficiente.
Como Asociación, me gustaría poner en valor un proyecto que promovemos desde nuestra federación andaluza, Fadeco Promotores, denominado IMPASS, (Impulso Andaluz a Suelos Sostenibles), para fomentar la sostenibilidad desde la primera fase del inmobiliario, como es la gestión de suelo.
IMPASS pretende estimular la inversión privada en el desarrollo de proyectos sostenibles de urbanización, dirigidos a lograr una ciudad amigable y eficiente desde su origen, a la par que permitiría agilizar estos nuevos desarrollos sostenibles. Un primer paso de este proyecto lo ha dado la propia Junta de Andalucía, que en su último decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda, permite incorporar los desarrollos de suelos sostenibles a la Oficina Aceleradora Autonómica. Podríamos así disponer, de forma ágil, de nuevo suelo con mejores disposiciones de sostenibilidad, abaratando su precio, a fin de que tenga su reflejo en el precio final de la vivienda. Por ello, las propuestas contenidas en el proyecto IMPASS pretenden recortar los plazos de desarrollo en, al menos, un 30 %, incorporar financiación verde, mediante el desarrollo de una taxonomía medioambiental (novedosa en Europa) ligada al desarrollo de nuevos suelos y, finalmente, lograr estimular la ejecución de partidas de obra urbanización mediante ayudas directas que se traducirían, luego, en una disminución de los costes de mantenimiento y consumo de esas infraestructuras de la ciudad que tienen que pagar todos los ciudadanos, ya que no podemos olvidar que la urbanización es una infraestructura pública que ejecuta a su costa el privado.

La pandemia de COVID-19 ha tenido un gran impacto en muchos sectores, incluido el inmobiliario. ¿Qué cambios permanentes ha observado en el sector desde la pandemia, y cómo ha afectado a las estrategias de promoción inmobiliaria en Málaga?

IP: La pandemia de COVID-19 supuso un punto de inflexión en todos los sectores, y el inmobiliario no fue la excepción. Más que una crisis, ha sido un acelerador de tendencias que ya se venían gestando. La forma en que concebimos la vivienda ha cambiado: ahora se valoran mucho más los espacios exteriores, la luminosidad, la flexibilidad de los espacios interiores y la calidad constructiva. También ha crecido el interés por zonas periurbanas o costeras, gracias al auge del teletrabajo y la búsqueda de una mejor calidad de vida.
Esto ha obligado al sector promotor a adaptarse rápidamente, rediseñando productos, incorporando nuevas funcionalidades y reforzando el componente tecnológico, tanto en el proceso de diseño como en la comercialización. Se han consolidado herramientas como la realidad virtual, las visitas digitales o la firma electrónica. En Málaga, donde el mercado está muy ligado al comprador extranjero, esta digitalización ha sido clave para mantener el ritmo de operaciones incluso en los momentos más complicados. Estas nuevas necesidades han hecho visible un problema que dificultaba el desarrollo de esta nueva tipología de vivienda, y es que en la mayoría de las ordenanzas municipales estos metros destinados a espacios abiertos o compartidos computan a efectos de edificabilidad, lo que dificulta su desarrollo ya que se tendrían que hacer a costa de hacer menos espacios habitables. Por ello, una de nuestras principales reivindicaciones consiste en lograr que un porcentaje importante de esos espacios diáfanos o de uso común en las nueva promociones no computen a efectos de edificabilidad, lo que derivará en edificios más amables para los usuarios.

Uno de los grandes desafíos en muchas ciudades españolas, incluida Málaga, es la accesibilidad a la vivienda, especialmente para los jóvenes y las familias de clase media. ¿Cómo ve la Asociación la situación de la vivienda en Málaga y qué propuestas están impulsando para garantizar un acceso equitativo a la vivienda para todos?

IP: El acceso a la vivienda es, sin duda, uno de los grandes desafíos sociales y urbanísticos de nuestra época. En Málaga, como en otras ciudades con fuerte crecimiento, se ha generado una tensión entre la oferta y la demanda que dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes, familias de rentas medias y colectivos vulnerables.
Desde ACP Málaga afrontamos con enorme preocupación el enorme drama social que, en provincias como Málaga, está suponiendo el acceso a una vivienda a un precio asequible. Llevamos años advirtiendo que estamos produciendo menos viviendas que el crecimiento de los hogares de Málaga, o sea que se ha ido creando un déficit de vivienda que se ha ido agravando con el tiempo. El principal problema radica en la falta de suelo disponible para ejecutar nuevas viviendas, lo cual unido a los largos plazos de tramitación de los nuevos desarrollos oscilan entre 10 y 15 años hacen que nos encontremos ante una
situación de muy difícil resolución.

Cuando no hay suelo finalista suficiente, simplemente no se puede promover. Y cuando hay poco suelo, los precios se disparan. Por ello, hemos propuesto la adopción de un «plan de choque urgente», con medidas dirigidas a agilizar la tramitación urbanística y que permitan la puesta en carga inmediata de suelos que están ya planificados urbanísticamente para que sean edificables. Estamos convencidos de que solo se logrará contar con vivienda asequible poniendo un mayor número de unidades en el mercado para lograr el equilibrio entre la oferta y la demanda que permita contener la escalada de precios. Pretendemos lograr una solución integral que aborde no sólo la construcción de más vivienda protegida, sino que dé respuesta a todos los colectivos sociales afectados porque, hoy en día, hay mucha gente que quedaría fuera del rango para poder acceder a una vivienda protegida, pero que, sin embargo, tampoco puede acceder a la libre.
La solución pasa por una acción coordinada entre administraciones públicas y sector privado.

La Costa del Sol es una de las principales zonas turísticas de España. ¿Cómo está impactando el auge del turismo en la demanda de viviendas en la región? ¿Ve un futuro de crecimiento continuo en la promoción de viviendas para turistas, o cree que debemos equilibrar este crecimiento con el de viviendas para residentes?

IP: La Costa del Sol es una de las marcas turísticas más potentes de Europa, y eso se refleja directamente en la demanda inmobiliaria. Existe una fuerte atracción por la segunda residencia, tanto nacional como extranjera, que ha dinamizado la promoción inmobiliaria en muchas localidades costeras. Sin embargo, esto también genera desafíos, especialmente en términos de planificación urbana.
Desde la Asociación consideramos que es posible, y necesario, compatibilizar el desarrollo turístico clave para la nuestra economía, con las necesidades de la población residente. De hecho entendemos que estos mercados requieren un producto en ubicaciones y tipologías muy diferenciada, por lo que en ningún caso se puede entender entender que están compitiendo entre sí. Cualquier anuncio de castigar a los compradores extranjeros sólo viene a dañar nuestra imagen internacional y hacernos menos competitivos frente a otros destinos cercanos que pueden atraer a estos compradores, que cada vez están más cerca de ser residentes que turistas, aunque mantienen unos parámetros de vida más cercano al turístico lo que fomenta actividades económicas complementarias, derivadas en el ocio o que están posibilitando la implantación de empresas internacionales en nuestra tierra.

En los últimos años, hemos visto cómo la tecnología ha transformado el sector inmobiliario. ¿Qué papel juegan las nuevas tecnologías, como la digitalización, la realidad virtual o la inteligencia artificial, en el proceso de promoción inmobiliaria en Málaga, y cómo la Asociación está promoviendo estas innovaciones?

IP: Las nuevas tecnologías están transformando el sector promotor de manera estructural. En Málaga, donde la innovación forma parte del ecosistema económico gracias a iniciativas como el Polo Digital o el Parque Tecnológico, vemos una rápida adopción de herramientas digitales que mejoran la eficiencia, la transparencia y la experiencia del cliente.
Estamos hablando de procesos de diseño con metodología BIM, simulaciones de eficiencia energética, realidad virtual para la comercialización se ha convertido en una herramienta esencial en el Marketing inmobiliario, especialmente en provincias como Málaga, donde la demanda turística y residencial está en auge, se pueden ofrecer tours virtuales de propiedades, lo que permite a los posibles compradores explorar inmuebles sin tener que desplazarse físicamente. Esto no solo mejora la experiencia del usuario, sino que también facilita la venta internacional de propiedades. La IA está siendo utilizada para analizar grandes volúmenes de datos sobre el mercado
inmobiliario. Esto ayuda a anticipar tendencias, valorar propiedades de manera más precisa y personalizar las ofertas a las necesidades de los clientes en tiempo real. Desde las organizaciones empresariales, impulsamos activamente estas innovaciones, ofreciendo formación y actualización a los profesionales del sector, u organizando eventos, o cursos sobre las últimas herramientas tecnológicas. Una buena prueba de ello es que el IV Congreso Nacional de Vivienda celebrado en Málaga el pasado mes de septiembre, y coorganizado entre la Asociación de Promotores de España (APCE) y ACP Málaga, tuvo como lema precisamente “Promoviendo con InteligenciA”

En muchos casos, el desarrollo inmobiliario se ve frenado por normativas urbanísticas locales, que pueden ser restrictivas o complicadas. ¿Cuáles son los principales retos urbanísticos que enfrentan los promotores en Málaga, y qué cambios o mejoras solicitaría la Asociación a las autoridades locales para facilitar el desarrollo de nuevos proyectos?

IP: Uno de los grandes cuellos de botella que enfrenta el sector sigue siendo la complejidad normativa y la lentitud en la tramitación urbanística. Málaga ha dado pasos importantes, pero aún nos encontramos con planeamientos obsoletos, normativas locales contradictorias, procedimientos demasiado burocráticos y una excesiva inseguridad jurídica.
Esto no solo retrasa los proyectos y encarece los costes, sino que desincentiva la inversión y genera desconfianza. Desde la Asociación reclamamos una revisión integral de la normativa urbanística, con criterios de agilidad, claridad y sostenibilidad. Apostamos por una mayor digitalización de los procesos administrativos, ventanillas únicas, plazos ciertos y una planificación urbana alineada con los desafíos actuales: sostenibilidad, cambio climático, movilidad y cohesión social.
Málaga adolece de un gravísimo problema de falta de suelo que se ha traducido en un incremento del precio de la vivienda, dificultando su acceso a un precio asequible, hasta el punto de llegar a convertirse en uno de los principales retos de nuestra sociedad afectando, fundamentalmente, a las clases más desfavorecidas y a los jóvenes.
Desde ACP Málaga trabajamos en varias líneas de actuación para tratar de solucionar el problema: Primera, incidir en el mercado de suelo de tal forma que exista una mayor oferta disponible. El principal parámetro de la rentabilidad de un desarrollo urbanístico, o de un proyecto inmobiliario, es el tiempo. El capital para los nuevos desarrollos, que proviene generalmente del extranjero, demanda una rentabilidad en unos plazos muy ajustados. Para ello nuestras principales propuesta (como la declaración de zonas de emergencia en la vivienda o la incorporación de los desarrollos de suelo e inmobiliarios en la Oficina Aceleradora Andaluza) persiguen reducir, drásticamente, los plazos de tramitación administrativa. En segundo lugar, demandamos una reconsideración de las cargas urbanísticas vinculadas a los nuevos desarrollos y que están lastrando su puesta en marcha, al hacerlos inviables. Estas cargas, en la mayoría de los casos se fijaron en otra época y contexto que poco tienen que ver con la realidad actual del mercado inmobiliario.
Finalmente proponemos incidir en el ámbito de la vivienda protegida mediante la creación de una nueva tipología de vivienda cuya autorización corresponda a las corporaciones locales de aquellos municipios en los que exista una gran desproporción entre el precio medio de la vivienda libre y el precio de la VPO que impida el acceso a la vivienda a la clase la cual no podría adquirir una vivienda libre o protegida de otro modo.

Recientemente, la DANA afectó gravemente a Valencia, mostrando la vulnerabilidad de algunas infraestructuras ante fenómenos climáticos extremos. En el contexto del sector inmobiliario, ¿cómo cree que los promotores deben abordar los desafíos derivados del cambio climático y qué medidas considera necesarias para garantizar que las futuras construcciones en la Costa del Sol sean resilientes frente a eventos como estos?

IP: Los promotores inmobiliarios de la Costa del Sol estamos abordando los desafíos derivados del cambio climático de manera integral y responsable, con un enfoque dirigido no solo a ayudar a mitigar los impactos ambientales de nuestros proyectos, sino también a garantizar que las futuras construcciones sean resilientes ante eventos climáticos extremos como olas de calor, inundaciones y tormentas intensas. Algunas de estas medidas pasan por adoptar un diseño y emplear unos materiales sostenibles, así como apostar por promociones eficientes energéticamente. No obstante, es en la gestión de los riesgos climáticos donde más estamos incidiendo los empresarios del sector promotor mediante la adopción de un urbanismo adaptado a la nueva realidad en la que vivimos, de tal forma que, desde una fase tan temprana como la planificación urbana, apostamos por crear comunidades resilientes, con infraestructura adecuada para afrontar lluvias intensas, olas de calor y otros fenómenos meteorológicos extremos.
Esto incluye soluciones como sistemas de drenaje urbano sostenible, utilización de materiales resistentes al calor, diseños que favorezcan la ventilación natural, cubiertas ajardinadas, zonas verdes integradas y sistemas de recogida de aguas pluviales. Además, es necesario que las normativas urbanísticas y los planes de ordenación del territorio integren estos factores de riesgo y se actualicen con criterios de resiliencia.